新しい年を迎えた。今年の冬は暖冬ということで、ニュースでは「福井では観測史上、最も早く梅の花が咲きました」という報道が聞こえてきた。しかし、油断はできない。こうした寒暖差の大きいな冬は、体調を崩しやすいので注意が必要だ。

マンションリサーチ総研の2016年第1回目は、冬のイメージがピッタリの札幌市のマンション市場を考察してみたい。

札幌のマンション市況の活況ぶりが聞こえてくる。国土交通省が発表する住宅価格指数を見てみると、北海道地方の不動産価格(マンション)は147.7(2010年平均=100)となっており、2010年に比べて約1.5倍になっている。北海道のマンションの多くが札幌市にあると考えられる。
関東地方の平均が121、東京都が124.6であるから、その高騰ぶりがうかがえる。(国土交通省発表資料:2015年9月分の指数、2015年12月24日公開分)

札幌は幕末に幕府の直轄地となって、その街の歴史をスタートさせた。街が飛躍的に発展するのは、開拓使が設置されてからだ。それから、札幌市は北海道の中心地として大きく発展する。2015年末の人口は194万人。政令指定都市(含む東京23区)の中では、東京23区、横浜市、大阪市、名古屋市に次いで、5番目に人口が多い街だ。経済・商業括りでは、東京(横浜)、大阪、愛知、福岡の4大都市というが、福岡市の人口は153万人7番目で、札幌の方が人口がだいぶ多いのだ。

札幌の人口は増え続けており、2000年182万人で15年間で6.6%も増えた。
その理由として、札幌は日本を代表する人口流入都市ということがあげられる。

(図1)政令指定都市における転入者数と人口

人口対流入人口で見ると、福岡・東京・札幌の順で割合が多いのだ。このペースでいくと、あと5年以内には日本で5つ目の200万人超えの街となる。

さて、札幌のマンション価格高騰であるが、いくつかの要因が考えられる。全国的なマンション価格の高騰に加えて、人口流入者増が続いていること。新築分譲マンション価格が、人件費高騰・資材減価高騰などにより高くなっていることが考えられる。

流入者の多くは始めは賃貸住宅に住むが、その後定住化すれば住宅購入へとつながる。札幌市の人口流入の多さは、いまに始まったことではなく、1970年代から続いており、札幌は北海道のリトルトーキョーと化している。

(図2)年齢別 札幌市の転入超過数

また、流入人口の年代別に見ると大学進学年代、就労年代が多いのは全国の大都市の共通だが、意外に50代60代が多いのが特徴だ。

札幌の人口流入は続く。それは、今後もマンション価格はアップダウンを繰り返しながら、長期トレンドでは確実に価格上昇するということを意味している。

吉崎 誠二氏
吉崎 誠二氏
  不動産エコノミスト 社団法人 住宅・不動産研究所 理事長   不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションを行う傍ら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ 主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

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