7月のコラムでは、低層マンションとタワーマンションの管理費用の比較を行いました。
※下記記事参考

【東京23区】マンション管理費・修繕費カテゴリー別上位50分析

今回は、マンションリサーチ社が保有するマンション管理費のデータに基づき、コンパクトマンションの管理費修繕費のTOP50マンションについて分析したいと思います。ここでいう、コンパクトマンションとは、40㎡以下のマンションを指しています。また、データは、東京23区にあるマンションに限っています。(データ収集時点 6月1日)

 

コンパクトマンションの概要

平均的な規模のマンションの管理費は、概ね10,000~15,000円前後、修繕積立金は8,000~12,000円前後ですが、コンパクトマンションの上位はどんな感じでしょうか。

コンパクトパンションは、40㎡を区切りとしていますが、たいていは25㎡前後のワンルームマンションです。ワンルームマンション(1R)、1DKくらいまでのサイズが40㎡で、1LDK,2DKくらいになると40㎡を超える、いわゆるDINKSタイプと呼ばれるカテゴリーになります。

また、東京23区におけるコンパクトマンションは、たいてい投資用マンションで、所有者が住む例は少なく、概ね賃借人が住んでいます。ワンルームマンションは、いまでもどんどん建設されており、昨今その投資熱は、過熱する一方になっています。ワンルームマンションが増えていますが、同時に若年層の東京都内への人口流入も増えていますので、需給バランスがとれており、空室はかなり少ないようです。

 

管理費や修繕費の位置づけ

一般の実需用マンション(持ち主が住むマンション)の場合は、購入時に返済計画を立てます。その際、ローン支払い+マンション管理費+修繕積立金 の合計金額が年収と照らし合わせて、払える金額かどうかを検討します。
一方、コンパクトマンション等の投資用マンションの場合、マンション管理費や修繕積立金は、いわば必要経費ですので、それら(他にもPM費用、固定資産税、等)を引いた金額が本当の収入(NET operating income)となり、これがいくらかを検討することになります。つまり、こうした管理費などの経費は安ければ安いほどいい、ということになります。

 

コンパクトマンション管理費単価上位50

ここまで、コンパクトマンションにおける管理費用について述べてきました。
それでは、ここからはデータを見て参りましょう。
図1はコンパクトマンション管理費単価ベスト50です。(ここでいう、単価とは管理費用÷平米数です。)


(図1)コンパクトマンション管理費単価TOP50

最も高いのは、1965年に建てられた原宿マンションで、管理費単価は2,081円、コンパクトマンションの一般的な広さの25㎡に換算すると52,025円と、きわめて高額になっています。上位12マンションで管理費単価が1,000円を超えています。タワーマンションの管理費単価の最高額が606円でベスト10~12当たりでは460円台ということを考えると、2.5倍程度になっています。

コンパクトマンション、低層マンション、タワーマンションそれぞれの管理費単価ベスト50位(もしくは51位)の平均は、断トツに高いのがコンパクトマンションの927円、次いで低層マンションの680円、最も低いのがタワーマンションの399円となっています。

コンパクトマンションは、専有部面積と共用部面積の割合がタワーマンション等に比べて均衡している、つまりコンパクトマンション1戸あたりの共用部持ち分が大きいため、その分管理費が高くなっていると考えられます。

吉崎 誠二氏
吉崎 誠二氏
  不動産エコノミスト 社団法人 住宅・不動産研究所 理事長   不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションを行う傍ら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ 主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

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