6月のコラムでは、マンション管理会社別の管理費用の比較を行いました。

その際に、「低層で戸数の少ないマンションでは共有部の維持管理費用、エレーベータなどの保守点検費用などがかさみ、管理費、修繕積立金ともに高くなります。」と述べ、「逆に大規模マンションでは、共有部分の案分が少なくなるため管理費総額は低くなります。」 とお伝えしました。

※下記記事を参照

どの会社が高い?マンション管理会社別の管理費用

 

今回は、マンションリサーチ社が保有するマンション管理費のデータに基づき、マンションタイプ別の管理費・修繕積立金のTOP50マンションについて分析したいと思います。

データは、東京23区にあるマンションに限っています。(データ収集時点 7月1日)

 

平均的な規模のマンションの管理費は、概ね10,000~15,000円前後、修繕積立金は8,000~12,000円前後ですが、上位はどんな感じでしょうか。

 

低層マンション管理費単価上位50

私邸感覚で住める低層マンションですが、冒頭に述べたように低層マンションは、戸数の少なさから管理費の高いイメージがあります。(ここでいう、単価とは管理費÷平米数です。以下同じ)

 

(図1)低層マンション管理費単価のTOP50

 

図1は、低層マンション管理費単価のTOP50マンションの表です。

近年タワーマンションは多く建てられておりますが、低層マンションが開発販売される数は、減少傾向です。このTOP50マンションの平均築年は、1987年ですので、築30年を超えています。1980年代、90年代には、都心の超一等地に超高級低層マンションが多く建てられました。TOP50マンションは、たいていこれに該当する物件ばかりで、マンション名の前後につく地名は、日本を代表するような超高級住宅街の地名ばかりです。

戸数の少ない低層マンションですが、このTOP50の平均戸数は13戸で、このことが管理費単価の押上げになっています。

最も管理費単価の高いマンションはドムス南麻布で、管理費単価1,206円。低層マンションは広い部屋が多いので標準の広さを90㎡と仮定すると、管理費は、10万円超えの108,540円となっています。10万円あれば、かなりいいお部屋を借りることができます。49位の代々木パークハウスプライムヒルズ(名前がなんともデラックスです)でも、90㎡換算で5万円を超えます。

 

■ タワーマンション管理費単価上位50

次にタワーマンションのランキングTOP50です。

(図2)タワーマンションの管理費単価のTOP50

 

タワーマンションはやはり築10年前後の建物が多く、これらTOP50の平均は2006年。総戸数の平均は311戸となっています。

こちらの最高額は、平河町森タワーレジデンスの管理費単価606円で、低層マンションナンバーワンの半分となっています。TOP50のマンション管理費単価の平均は399円、タワーマンションの部屋の標準タイプを70㎡とすると、約28,000円となります。

 

管理費にバラツキがある低層マンション

また、タワーマンション管理費単価の分散は5,212となっており、低層マンション管理費単価の分散が15,402ですので、低層マンション管理費の方が価格的にかなりのばらつきがあることが分かります。

低層マンションとタワーマンションにおいて、管理費の分散を取ると違いはかなりあります。

つまり、タワーマンションの中古物件を購入する時には、管理費は概ね予想できる(想定通りの)わけですが、低層マンションを購入する際には、管理費は物件により大きく異なるので、かなり高くなる可能性もありますので、ローン返済+管理費+修繕積立金の総額をしっかりと認識して購入する必要があるというわけです。

 

吉崎 誠二氏
吉崎 誠二氏
  不動産エコノミスト 社団法人 住宅・不動産研究所 理事長   不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションを行う傍ら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ 主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

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