マンションリサーチ総合研究所

【第26回】大阪マンションと東京23区 ヴィンテージマンションのちがい

大阪24区と東京23区に存在する既築(中古)マンション価格には、築年別で比較すると大きな違いがある。
各エリア主要区に存在する中古マンション価格を縦軸に平米単価、横軸に築年数を取ったグラフにしてみると、それは一目瞭然だ。

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 右軸には築年数がとってあり、右に行けばいくほど古いマンションということになる。
おおかた、築年数と中古マンション価格は比例するから、きれいな(直線に近い)右下がりのグラフができるはずである。
しかし、大阪主要区では、直線に近い形であるが、東京主要区では、そうなっていない。港区、千代田区、渋谷区、などに点在する希少性の高く人気のあるマンション(いわゆるヴィンテージマンション)が存在するからだと思われる。

一方、大阪主要区では、現在そうしたヴィンテージマンションと呼ばれるマンションはほとんど見当たらず、築年数と平米単価の相関が強く出ている。新築時に超人気物件でも、築年の経過で価格が下がるとヴィンテージマンションとは呼べない。
大阪エリアにおいて唯一のヴィンテージマンションになる可能性高いのは、超一等地である梅田の再開発に2013年に竣工したブランフロント大阪オーナーズタワーだろうか。完成後すぐなので、プレミアムがついているが、現在(2015年5月)売り出し中物件では平米330万円(坪1000万超)と東京のスーパープレミアムマンション並みの価格だ。

人気のタワーマンションの価格を見てみると、北浜駅近くのヴィークタワーOSAKA(2006年竣工)や新福島駅そばの大阪福島タワー(2011年竣工)では上層階の条件のいい部屋でも平米単価100万円を少し超えたくらいの価格で、シティータワー西梅田(2006年竣工)では、同じく上層階でも平米単価100万円を切っている。

大阪において、今後ヴィンテージマンションは出てくるのだろうか?グランフロンのある旧大阪梅田貨物(北ヤード)跡地の開発はまだ西半分が残っている、ここにもマンションが建つのだろうか?いま、全体計画の段階で詳細は決まっていないようだ。

この記事を書いた人

吉崎 誠二
不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産研究所 理事長 
吉崎 誠二

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て 現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(2016年2月)「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。
公式サイト:http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:http://www.hr-i.jp/


2015年5月20日
レポート