マンションリサーチ総合研究所

【第13回】主要政令指定都市の分譲マンションの概要分析

今回も主要政令指定都市(厳密には東京23区は入らない)の分譲マンションの分析を行いたい。

対象となるエリアは、全国の主要14都市で、東京23区、札幌市、仙台市、千葉市、さいたま市、川崎市、横浜市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市、北九州市、福岡市。

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比較する要素をレーダーチャート化してみたのが、図①~④だ。

比較する要素として、ここでは売買(売買価格)、賃料(分譲マンションを賃貸として貸した場合の想定賃料)、管理費、修繕費(修繕積立金)、総戸数、築年数(竣工ベース)、駅徒歩の7つの項目を上げた。

ここでは、青線が平均値=100、赤い線がそのエリアの分譲マンション(販売されているもの)の平均値となる。

平均線にもっとも近似しているのは、神戸市の存在するマンションで、概ね関西(大阪市・神戸市・京都市)エリアは平均線に近い。他のエリアではさいたま市も、この平均的なタイプに属する。

一方、概ね各要素が平均を下回るのは、札幌・仙台・広島・福岡という地方の大都市が並ぶ。これらは、順当な感じだ。3大都市に比べて地価が安く、物価も安い。また、マンションが増え始めたのも大都市圏に比べて遅かったから、築年数も浅い。

意外な結果なのは、名古屋だ。名古屋は、概ねどの要素も平均を下回る。特に総戸数は、かなりの下位だ。○回でもふれたように、愛知県においてのマンションが建設されている立地(用途地域別)は他の大都市に比べてばらつきがあることを述べた。この分析を14主要都市に広げて分析しても、下図⑤のように大きく異なっていることが良く分かる。

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さらに、この用途地域別の立地割合データに価格を重ねてみたのが図⑥だ。こちらも、興味深いデータとなっている。

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この記事を書いた人

吉崎 誠二
不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産研究所 理事長 
吉崎 誠二

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て 現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(2016年2月)「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。
公式サイト:http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:http://www.hr-i.jp/


2014年11月21日
レポート