マンションリサーチ総合研究所は、概ね年6回の頻度で、レジデンスキャップレートを算出し、試験的に公表致しております。今回の発表は、その第9回目となります。

第9回公表の対象エリアは東京23区、大阪市、名古屋、福岡市の4大都市部に加えて札幌市、仙台市、さいたま市、横浜市、京都市、神戸市10都市としています。マンション(分譲マンション)に特化した投資利回り水準を試験的に算出し、公開します。

 

観測全10都市でキャップレートが下がる

第8回(2018年1月)から約4か月と少し期間が開きましたが、全体(ファミリータイプ+コンパクトタイプ)のレジデンスキャップレートに大きな変化はありませんでした。しかし、全10都市でレジデンスキャップレートは前回に比べてマイナスとなりました。

マイナスの幅は僅かですが、全地域マイナスがマイナスとなり、いまだ活況が崩れていないことが分かります。

詳しく見ると、ファミリー物件は全エリアでマイナスとなっており、実需マンションの価格上昇、ファミリータイプ分譲賃貸物件の賃料上昇がうかがえます。

 

本調査の算出方法としては、下記のとおりです。

▷ 利回り計算

各マンション毎の”現時点”での「売買平米単価」「賃貸平米単価」を元に(賃貸平米単価の合計値×12) / (売買平米単価の合計値) × 100」で利回りを算出しています。

※ 上位下位3%のマンションは対象として除外

 

▷ コンパクト/ファミリーの定義(対象/棟数)

コンパクト : 戸の最大平米数が40.00㎡以下のマンション

ファミリー : 戸の最大平米数が40.00㎡を超えるマンション

 

マンションナビが保有する、現在の分譲マンションの価格(応募価格)と、該当マンションを賃貸として貸し出した時の賃料をもとに算出する、速報的なキャップレートです。

(調査時点 2018年5月20日)

 

【調査主体】

データ加工分析

マンションリサーチ株式会社 林宏樹

執筆

不動産エコノミスト:吉崎誠二 他

調査データ

上記10都市 棟データ60605件

レジデンスキャップレート

マンションナビの保有データを使用しております。このデータは応募されている分譲マンションのデータを集計し分析を行い、週1回以上の更新を行っておりますマンションナビでは、応募価格と、該当物件の賃料を掲載しております。合わせてご覧ください(https://t23m-navi.jp/)

 

コンパクト物件(40㎡未満:主に1R、1LDK)

 

コンパクト物件のキャップレートは、前回に比べて2つの地点で上昇、残り10地点で下落しました。

 

キャップレート上昇の2地点はさいたま市と名古屋市でした。

最も高い札幌市では12.8%、続いて仙台市11.61%、逆に低いのは大阪市5.92%、東京23区6.26%という結果になりました。

 

今回も大阪市の方が東京23区よりも低いという現象が見られました。中古コンパクトマンションの販売物件数にかなり差がありこと、それに伴い築年数にも差があることから、築年数が古く、その割に高い家賃が取れる物件があることが伺えます。

 

ファミリー物件(40㎡以上)

 

一方、 ファミリー物件のレジデンスキャップレートは、全10地点でマイナスとなりました。

 

最も高いのは札幌市で8.7%(-0.02%)、最も低い東京23区で5.64%(-0.03%)でした。どのエリアもほぼ横ばいという状況ですが、かなり長期にわたって下がり続けています。

 

ファミリータイプマンションの価格上昇、そしてファミリータイプ分譲賃貸物件の賃料上昇がうかがえます。

 

 

 

※ご注意

なお、本データは、マンションリサーチ社のデータをもとにマンションリサーチ総合研究所が算出しました。また、本データにおける錯誤等の責は負いかねます。

【お問い合わせ先】

マンションリサーチ株式会社

マンションリサーチ総合研究所運営事務局

〒102-0073

東京都千代田区九段北1丁目2番11号

エイム東京九段ビル3階

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