マンションリサーチ総合研究所

【第3回】東京23区分譲貸マンションの賃料分析 ① 駅からの徒歩時間と賃料

マンションリサーチ社が運営するマンションNAVIでは、すべてのマンションデータで、「所有するマンションを売却するといくらくらいになるのか」とともに、「そのマンションを賃貸として貸すといくらで貸せるのか」という相場観も記載されている。
6月分のマンションリサーチ総研のコラムでは、そのデータを使いながら東京23区の賃料相場を見てみよう。

「できれば、駅から5分以内に住みたい!」。賃貸住宅に住む人の多くが、駅近物件がいいと考えている。「しかし、駅前は家賃が高くて・・」 「10分くらいまでなら、いいかなぁ」とあきらめている人も多いようだ。
そこで、東京23区約26000棟のマンションデータをもとに、駅からの距離(徒歩時間)と賃料の関係を分析した。

1

分析上では、5分単位で区切りをつけた。不動産業界の慣例に従い、1分=80Mとしての計算だから、駅から5分だと大まかに言えば400Mということになる。
ただ、地下鉄駅の場合、駅入り口から改札口までの距離、そして地下深い路線ではホームまでの距離がかなりあるので、掲載されている「駅から徒歩○○分」で実際に電車に乗れるかは疑問だ。
こうしたことを考慮したうえで、この分析コラムを読み進めていただきたい。

物件数(合計約26,000)のうち約78%は駅から10分圏内にあり、5分刻みでみると一番多いのは6~10分に存在する物件だ。東京23区は鉄道路線が充実しているので、おおかた10分くらいで最寄駅にたどり着けるということだ。中には15分を超える物件もあるが、こうした立地ではバス路線が充実していることが多いので、バスを使えばそれほど不便を感じないことだろう。

一方、賃料との関係だが、こちらはかなりはっきりと関係が出ている。
2

グラフを見れば一目瞭然で、駅からの徒歩時間が増えれば、賃料は下落している。駅からの徒歩時間が長くなると、賃料は低いということがはっきり見える。

グラフ右上に記載している R2は、相関係数を2乗して算出する寄与率と呼ばれる数字で、どれくらい説明変数(この場合駅からの徒歩時間)が影響を及ぼしているかを示すものだ。このR2は、0.4を超えると相関があり、0.7を超えると強い相関があるとされているので、このグラフ上の0.95という数字は、かなり強い相関があるということになる。

感覚的には、多くの人が意識している10分を超えると、賃料は極端に低下するのかと予想していたが、意外にもなだらかに(直線的に)下落していくことが見える。

この記事を書いた人

吉崎 誠二
不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産研究所 理事長 
吉崎 誠二

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て 現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(2016年2月)「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。
公式サイト:http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:http://www.hr-i.jp/


2014年7月1日
レポート